jueves, 24 de mayo de 2018

DOCET OMNIA


UN THRILLER DESOPILANTE (Click)


Hace unos años Jacques sintió una súbdita pasión por la  egiptología, esos raptos sufre, y se apuntó a un curso del Collège de France en el quartier latin. De aquellas ensoñaciones surgió un libro de arqueología-desopilante, Curaçao Bleu, y el recuerdo, marcado a fuego, del lema que preside el edificio: Docet Omnia: se enseña de todo. De todo. Y es la pura verdad: allí se enseña egiptología, astronáutica, higiene bucal… todo, de todo, sobre todo.
Viene a cuento de que, aunque Jacques no se canse de repetir que su vocación es el Derecho de Galicia, las consultas al Formulario de Contacto le llueven de todo el Mundo y versan sobre todo, de todo, para todo.
A donde quiero llegar, si gusta el docet omnia pues, ¡ala!, docet omnia. Pero creo honrado advertir que el más adecuado para resolver un entuerto jurídico madrileño o catalán es un abogado o notario madrileño o catalán.
Claro que si me queréis  hacer preguntas sobre doña Emilia, Cela, Valle Inclán o Torrente, responderé encantado. Va, ya sé que no.
Douro Valley. Paraíso para yanquis, para españoles psche...

Siguen algunas de las últimas preguntas. Va de suyo que me abstengo de comentar la actuación de otros profesionales o de contestar lo que tiene pinta de Casos Prácticos académicos. Vamos a dejar los mastercitos en paz…
Además, suspenderíais.

1.-La relación con los hijos no es inmejorable y tengo miedo de que al morirme echen a mi compañera de casa. ¿Qué hacer? ¿Cuánto cuesta?
Tienes que ir a un notario y hacer testamento (sobre 30 €), en él que, para después de tu muerte, puedes dejarle a tu pareja una de dos:

-O
el usufructo de la vivienda, en cuyo caso podrá usarla (vivir en ella) y o si lo prefiere, disfrutarla (aprovechar sus frutos, o sea alquilarla y cobrar los alquileres),

-O solo el
derecho de habitar en ella (derecho de habitación, se llama), o sea sin posibilidad de alquilarla.
Para obligar a tus hijos a cumplir tus deseos, puedes usar la “cautela socini”, es decir forzarlos a elegir entre respetar el usufructo o perder ¾ partes de la herencia (si eres gallego) o 1/3, si estás sujeto al derecho común.

Gracias por tu pregunta
Sorprendente Lamego (Portugal). Del bacalao, empiezo a estar hasta el gorro


2.-Estoy divorciado, tengo un piso en propiedad y voy a contraer nuevas nupcias en Separación de Bienes. ¿Adquirirá mi 2ª mujer algún derecho a la vivienda? ¿Tiene remedio?

El matrimonio consiste en "oficializar" una relación, o sea que el Estado os atribuye una serie de derechos y obligaciones recíprocos:

-
Obligaciones, por ejemplo si uno adquiere el Alkzeimer, el otro tiene que cuidarlo (se llaman "alimentos"' pero no se refieren a comida o no sólo),

-
Derechos, y aquí me centraré en el piso que me hablas:

A) Si el piso es el domicilio conyugal, aunque te pertenezca a ti solo, hará falta el consentimiento de tu cónyuge para venderlo o hipotecarlo,

B) Al morir uno, el otro tiene un derecho forzoso de legítima que, en casi toda España, es el usufructo de un tercio (en Galicia o Cataluña de un cuarto);

 ¿Hay soluciones para eso? Malas, pero son estas:

-En el caso A, que no sea domicilio conyugal; o sea irse a vivir a otro piso que no sea el tuyo. Así conservarías su pleno control.

-En el caso B, dejarle por testamento otros bienes equivalentes, si los tienes, quedando al margen tu piso.

-Si eres gallego, que ella firme ante notario que "se aparta de tu herencia". En los demás sitios está prohibido "apartarse".

Lo del Régimen de Separación de Bienes es indiferente.

Es lo que hay, gracias por tu pregunta.
Orquídeas de Corrubedo


3.-¿Podemos contraer una Pareja de Hecho ante notario? ¿Qué me pediría? ¿Cuánto costaría?

La pregunta que me haces tiene una respuesta distinta según autonomías. Te daré la situación de Galicia, que creo bastante exportable:

-Hasta hace unos años los notarios podían oficializar la pareja de hecho con efectos de matrimonio, pero no podían casar,

-Ahora los notarios pueden celebrar matrimonios, pero no parejas, las cuales deben prestarse el consentimiento ante un funcionario autonómico,

-Pero para que la pareja surta efectos frente al Estado (pensión de viudedad por ejemplo) y no solo la Autonomía, debe constar en escritura ante notario (unos 50 euros).

O sea que en Galicia lo conveniente es la acumulación del trámite en la Consejería de Justicia y el notario, donde, de paso, se suele estipular el régimen de separación de bienes.
Lo único que te pedirán es que manifiestes que podrías contraer matrimonio (soltero/a, viudo/a, divorciado/a…) y que no tienes ya “pareja de hecho” con esa ni con otra persona.

Gracias por tu pregunta.
Cristo de las Batallas. El Cid lo llevaba a las suyas y ¡mano de santo!
(Como se ve, he aprovechado bien el Puente de las Letras Galegas)

martes, 15 de mayo de 2018

COMO REGISTRAR LOS METROS DEMÁS

A beber, a beber y apurar...


Pregunta a Formulario de Contacto Enrique Rajoy: Mi casa tiene registrados 82 metros cuadrados, pero el Catastro le da 110 metros cuadrados ¿puede inscribir el exceso a pesar de superar el 10%?¿Cuánto me costaría?

El tope del 10% de incremento se refiere a la cabida de las fincas,  no a la superficie construida. Suelo, no vuelo.
Si quieres registrar un “exceso” de superficie construida sobre la inscrita, debes acreditar que han prescrito las posibles sanciones administrativas (que han transcurrido más de seis años –faltas muy graves- o, en algunos casos, de cuatro –faltas graves-) con uno de estos tres documentos (uno cualquiera, siempre que refleje la superficie):

-Certificación municipal (no suele reflejar superficies), olvídalo.

-Certificación catastral, que ya te saca el notario completa. En ella lo decisivo es el apartado “AÑO DE CONSTRUCCIÓN”, que debe retrotraer la fecha al menos los seis años. Las catastrales son el medio habitual, pues reflejan todo lo que hay que reflejar: superficie ocupada sobre el terreno, total de metros construidos, número de plantas, número de viviendas y georreferencia de los vértices. Repito, el notario te la saca completa por internet.

-Certificación técnica: o sea, un arquitecto que certifique la antigüedad y los datos descriptivos reseñados, georreferencia incluida.

El habitual es el catastral.

En cuanto a los costes, como es sabido nuestro país está dividido por autonomías y el impuesto oscila entre el 0,5%, 1% o 1,5%. La base es el valor de la superficie aumentada, que te suelen facilitar previamente, bien por internet, bien en las oficinas de la Hacienda Autonómica correspondiente. Por ejemplo, valorando el exceso a 10.000  y aplicando un tipo del 1,5% (el gallego), resulta una cuota de 150 euros. A ello hay que sumar notario y registro, que puede andar por los 300 euros en pequeñas superficies o edificaciones modestas, y mucho más si estamos hablando del palacio de Oriente.
Gracias por tu pregunta.


Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas.


A beber, a beber... en Sálvora

jueves, 10 de mayo de 2018

MEJORA CON RESERVA DE DISPOSICIÓN




Estimado amigo: mira a ver si te sirve esta cláusula de Reserva de facultades dispositivas en Pacto de Mejora.

Don (mejorante) se reserva de modo expreso las siguientes facultades:
1ª.- La de disponer por actos inter-vivos a título oneroso del bien mejorado, por plazo de toda su vida, con arreglo a lo dispuesto en el art. 217 de la ley de Galicia.
2º.-La de autorizar los actos de disposición inter-vivos y a título oneroso sobre dicho bien que pudiera realizar el mejorado, los cuales sólo serán válidos de constar dicha autorización de modo expreso en el documento público de disposición. Asimismo se reserva de por vida esa facultad.
Don (mejorado) acepta las indicadas reservas de derechos.


Un abrazo.

Ya abundan las orquídeas. Estas piezas fueron capturadas en A Lanzada

jueves, 3 de mayo de 2018

INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO: NOVEDADES

CASTRO LABOREIRO: MOAIS DE ISLA DE PASCUA EN LA FRONTEIRA


Este es un tema muy gallego: la registración de las fincas que no estaban registradas.
Mediante el sistema del “doble título (205LH)” el requisito es la existencia de dos escrituras:

--EL TÍTULO TRASLATIVO (la escritura actual, de venta, herencia, pacto sucesorio, etc.), que debe hacer la descripción de la finca fusilada por la del catastro. No se puede variar ni una coma.

--EL TÍTULO PÚBLICO, que debe ser al menos un año anterior al título traslativo y en el que la descripción de la finca debe tener identidad “a juicio del Registrador” con la que figure en el título traslativo (y, por tanto, en el catastro). Aquí está el truco, ya que las palabras “identidad a juicio del Registrador” indican que puede haber cierto margen de variación, ya que si no, no sería necesario juzgar nada. Hasta ahora la DGRN daba como indicación que, se podía estimar “identidad”, si la diferencia de cabida de la finca entre el título público y el traslativo no excedía del CINCO POR CIENTO (5%).

La Resolución de la DGRN de 1 de marzo de 2.018 introduce dos variantes:
a)      La diferencia de superficie que supone falta de “identidad” es la superior al DIEZ POR CIENTO (10%).
b)      Si la diferencia de identidad es más grande, se pueden completar los títulos (el público y el traslativo) con un Acta de Notoriedad notarial (209RN) que acredite la identidad de la finca.

P.D.-Añadir que el título público, además de la típica escritura (venta, herencia, pacto sucesorio), puede consistir también en un Acta de Notoriedad (209RN) en la que el Notario, tras las pruebas que estime, declare la certeza de la adquisición por el transmitente por título traslativo hace al menos un año. Tributa al 10%.
Si el título público es de herencia, la fecha que cuenta para el año es la del fallecimiento.





TRILLO DE CASTRO LABOREIRO.-Cruzas la fronteira por Arbo/Melgaço y tras una subida vertiginosa a 1.200 metros encuentras esta fascinante ruta de 17 km. Pero que las guardinhas de la Oficina de Turismo te indican como acortarla hasta los 8 o lo que dés de tí. 







De todo: bustos pétreos, como en la isla de Pascua, lagos glaciares, silencio de montaña sólo roto por el quejido del águila... Bichos raros: "cachenas" (uno bóvidos cuerni-largos), perros autóctonos (cao de Castro Laboreiro)...











INVERNEIRAS: casas de pastores, hoy propiedad del musgo.
Y por encima de todo... ¡El mejor bacalao con brona del Mundo! ¡Dan ganas de llorar de la emoción!





Pancho consiguió achantar a un "cao de Castro Laboreiro" (como se deduce de su gesto humillado). Advierto que son como trolebuses.

jueves, 26 de abril de 2018

ADJUDICACIONES A CADA HIJO "POR LIBRE"

¿Acaso no se puede ir a la guerra vestido de Armani?

Pregunta: Se trata del testamento de una madre viuda con dos hijos entre los que no hay relación. ¿Cuál es la mejor manera de adjudicar testamentariamente las cosas para que cada hijo recoja su herencia con independencia del otro, es decir sin firmas conjuntas? ¿Es obligatorio nombrar heredero? ¿Puede constar un testamento sólo de legados?


Respuesta:
La respuesta a tus preguntas depende del territorio (Autonomía) en que resida la “causante” (¿la madre?) de una herencia. En España hay dos grandes sistemas:

--SISTEMA DE LIBERTAD, más o menos, (Navarra, parte de Álava, Galicia, Cataluña…): En términos generales, en estos y otros lugares se testa como a uno le da la gana.

Concretamente en Galicia (de donde soy y donde ejerzo) la testadora es absolutamente libre: puede nombrar heredero o no, distribuir la herencia en parte o en su totalidad en legados, dejar hechas las adjudicaciones en vida o en muerte; puede dejar la herencia a un hijo, al otro, a los dos, a ninguno, a un sobrino (aun habiendo hijos), al cónyuge, a Médicos sin Fronteras, etc. No existen “herederos forzosos”.

Galicia: Lo más adecuado para lo que me dices (si es lo que quiere la testadora) es que deje hechas las “Adjudicaciones” en un testamento-partija, lo que la ley permite. Fallecido que sea el testador, cada hijo-adjudicatario recibirá y registrará sus bienes automáticamente mediante una sencilla copia del testamento y con absoluta independencia del otro hijo: ni siquiera tendrá que verlo. Distinto sería si la testadora dijese que “instituyo a mis hijos herederos a partes iguales”, en cuyo caso tras la muerte, deberían suscribir ambos la escritura de partición y adjudicación de herencia.

Mejor un testamento con Adjudicaciones que uno con Legados, en cuyo caso se plantearía el problema de la necesidad de “entrega”, que tiene que hacer el heredero/s. Aunque hay técnicas para solucionarlo, es más pesado y suele dar lugar a polémicas.

--SISTEMA DE HEREDEROS FORZOSOS (Murcia, Madrid, Asturias, Andalucía…). En estos y otros territorios, los hijos son herederos “a la fuerza”, guste o no al testador. Si hay dos, los dos “continúan” la personalidad del difunto y deben concurrir a todo. Además el testador solo puede disponer libremente de “un tercio” de la herencia. Los otros dos tercios son por fuerza para los hijos (herederos forzosos), si bien sólo 1/3 es de reparto igualitario entre ellos.

En estos sistemas, si los hijos no quieren verse la geta, lo mejor es nombrar un Comisario que es el que parte y adjudica los bienes, aun sin la firma ni la presencia de ninguno de los incompatibles vástagos.

lunes, 23 de abril de 2018

CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL


Robaliza de Faxilda: instrucciones al final (*)

Se han recibido varias preguntas sobre el contrato de Arras, se ve que hay inquietud. Creo que el consejo (“consejos doy, para mí no tengo”) debe ser dirigido a ambas partes: un buen negocio es un momento de felicidad para el comprador y el vendedor. Si tú, vendedor, intentas colarle unas Arras “penales” a un comprador ¿no está poniendo tontamente nubes en un día claro?

En materia de Arras o Señal (da igual el nombre, hay otros) lo importante es fijarse de cuál de los 3 tipos es: desde el punto de vista del comprador, interesan o las Penitenciales (puedes desistir del contrato perdiendo la entrada y nada más; el vendedor, lo mismo, devolviendo el doble), o las Confirmatorias (la entrada es parte del precio y ambas partes pueden exigir el cumplimiento forzoso: es decir, el vendedor, el pago del resto del precio, embargando sueldos o lo que sea; el comprador, la entrega de la casa). Desde el punto del vista del vendedor las más duras y favorecedoras son las Penales: En ellas, si se produce la resolución por causa del comprador (no basta la falta de pago; tiene que producirse un requerimiento judicial o notarial de pago), este no solo pierde la señal, a veces doblada o triplicada (etc.), sino que puede ser forzado al cumplimiento, con pago del precio “íntegro” (es decir, no cuenta la pérdida de la señal ni de su duplo, etc), incluso mediante embargo de suelos, pensiones u otras propiedades.

Hay mucha literatura jurídica sobre el tema en “internet”, pero no olvides que las informaciones pueden estar sesgadas o a favor del vendedor o del comprador. Yo mismo tengo una entrada reciente sobre eso en el blog Derecho de Galicia (241881.blogspot.com), con el que colaboro.

El mejor antídoto contra la falsa bondad de quien te regala el “privado” es la actuación de buena fe: los jueces reprimen las conductas exageradas o agresivas mediante la “moderación judicial”.
Propongo aquí mi modelo de un CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL justo para ambas partes: seguro que es el peor de todos los que puedes encontrar en la red.

CONTRATO DE ARRAS O SEÑAL (1454 CC)

En Santiago, a 5 de enero del 2.018
REUNIDOS
De una parte:
DON RAMÓN VALLE PEÑA, mayor de edad, vecino de A Pobra do Caramiñal, señalando como domicilio a efectos de notificaciones el pazo de la Merced.
Y, de otra parte:
DON JOSÉ MANUEL MONTENEGRO, mayor de edad, vecino de Vilanova de Arousa, señalando como domicilio e notificaciones el pazo de Rua Nova.

INTERVIENEN:
En su nombre y derecho. Ambas partes se reconocen la capacidad legal necesaria para el otorgamiento del presente contrato de ARRAS PENITENCIALES, y,

EXPONEN:
I.-Que don Ramón Valle Peña, es dueño con carácter privativo de la siguiente finca que no constituye domicilio conyugal:
PISO PRIMERO DEL PAZO DEL CUADRANTE.-VILANOVA.-ESPAÑA
INSCRIPCIÓN.-Registro de Cambados, finca 666.
LIBRE de cargas, gravámenes y arrendatarios u ocupantes y no-protegido (de venta libre). Al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.

II.-Que don José Manuel Montenegro está interesado en adquirir la finca descrita y don Ramón Valle Peña, en venderla; por lo que, formalizando sus intenciones,

OTORGAN:
1º.- Que don Ramón Valle Peña  se obliga a vender a don José-Manuel Montenegro, que se obliga a comprar, la finca descrita con todos sus anejos y accesorios, libre de cargas, gravámenes, arrendatarios u ocupantes; al corriente de impuestos, tasas y gastos de comunidad.
En este acto don José Manuel Montenegro entregan a don Ramón Valle Peña, que da carta de pago; a cuenta del precio total y en concepto de ARRAS O SEÑAL PENITENCIALES la cantidad de DIEZ MIL EUROS (10.000), en efectivo metálico, con los efectos previstos en el art. 1.454 del Código Civil, es decir que podrá rescindirse el presente contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.

2º.-Las partes acuerdan como precio total de la venta el de CIEN MIL EUROS (100.000), del que deberá deducirse la cantidad ahora entregada en concepto de arras o señal. Por lo tanto queda pendiente, para ser satisfecha en el momento de la escritura pública de compraventa, la suma de NOVENTA MIL EUROS (90.000).

3º.-La escritura pública se otorgará en el plazo de cuarenta y cinco días (45) naturales a contar del corriente, que se excluye del cómputo, empezando a correr plazo a partir del siguiente, todo ello conforme al Código Civil. La incomparecencia de una de las partes provocará los efectos reseñados, previstos en el art. 1.454 CC.

4º.-Los gastos e impuestos de escrituración (Notaría, Registro, ITP) serán de cuenta de la parte compradora; y la plusvalía municipal, de cuenta de la parte vendedora.
Los gastos del inmueble anteriores al otorgamiento de la escritura serán de cuenta de la parte vendedora, IBI devengado a 01/01/2018 incluido.

Y, en prueba de conformidad lo firman por duplicado en el lugar y fecha indicados.



(*)ROBALIZAS DE FAXILDA: Pescarla en los momentos intermareales: inicio de la subida o inicio de la bajada. Lo más cerca que tu valor personal te permita el acercamiento a los "Bajos de Punta Faxilda", frente a la ermita de A Lanzada. Cucharilla "Meeps" verdinegra o señuelo "Salmo", rosa o amarillo limón (cambiale los anzuelos, ceden con las presas grandes)
Cocerla con laurel, sal y perejil; patatas y guisantes naturales del Salnés (comprar en plaza de Portonovo, a la izquierda entrando). Servirla de noche en una terraza frente a la playa de Silgar, rodeado de personas queridas. A no olvidar: el albariño helado.

viernes, 20 de abril de 2018

PORCENTAJES DE PISO EN PAREJA

Pancho walking through the countryside


Pregunta: Mi pareja y yo estamos comprando una vivienda, aún en construcción, siendo desiguales los pagos míos que los de mi compañera, si bien el préstamo hipotecario previsto lo pagaremos a medias. ¿Debemos escriturar la casa en el porcentaje de lo ya pagado? ¿O teniendo en cuenta la previsión del pago de la hipoteca?

Respuesta:

Le puedo dar unas pistas pero, como verá, el asunto es más complejo de lo que parece.

Conviene tener en clara la diferencia entre derechos reales (del latín "res" que significa cosa: o sea derecho de cosas) y derechos personales, o sea económicos, de créditos y deudas entre personas. Los derechos reales son inmutables, para evitar el pleito perpetuo: tal como se escritura y se registra una cosa (ejemplo, una vivienda), así será para siempre: si es a medias, a medias, pague quien pague; si es al 60% y 40%, pues así, se haya pagado como se haya pagado. Sobre el derecho real, planea el personal: si se registró a medias y uno pagó 10.000 euros más de lo que le correspondía,  de liquidarse la relación existiría una deuda por tal importe, ya que el negocio se realiza de buena fe, para residencia. Así pues, en principio, lo habitual es escriturar la propiedad en el mismo porcentaje en que se prevea el resultado final de pagos (para evitar créditos inter-personales o que deban efectuarse nuevas escrituras entre comuneros, lo que es anti-económico).

Pero me habla usted de una pareja y en este tipo de consultorio generalista no me puedo meter en detalles. Pero tenga también en cuenta que en un proindiviso la administración se decide:

--Si están de acuerdo los comuneros, pues maravilloso;
--Pero si no, lo que manda (quien vive en la casa, si se alquila o no, a quien, por cuanto...) es la decisión de la mayor cantidad de intereses. En el caso de los 60% y 40%, decide el o la del 60% y punto. Eso debe valorarse también, pues la pareja no es una sociedad cualquiera. La única situación que obliga al acuerdo es el reparto 50%/50%.

Seguro que su notario o abogado de confianza después de una buena charla le asesorará de maravilla.

Esta respuesta procede del Formulario de Contacto de la web notario Enrique Rajoy Feijóo, colaborador asiduo de Derecho de Galicia, publicándose de forma anónima para utilidad de otras personas con consentimiento del preguntante.