DERECHO DE GALICIA

DESAFECTAR UN ELEMENTO COMUN (¿COMO VENDER LA VIVIENDA DEL PORTERO? ¿O UN ATICO O UN GARAJE DE LA COMUNIDAD?)

HACE FALTA: Un acuerdo por unanimidad de la Comunidad de Propietarios en la que se acuerde la desafección (separación) del elemento común de que se trate (vivienda, garaje, etc); en la que se le asigne una cuota en gastos y elementos comunes y se redistribuyan las de las restantes fincas; en la que conste que los propietarios ausentes fueron notificados y no se opusieron en el plazo de 30 días y en la que se faculte al presidente para que comparezca ante notario a solemnizar el acuerdo (y al mismo tiempo o se venda o se adjudique a los antiguos propietarios la nueva finca, ya que la comunidad no tiene personalidad jurídica y no puede ser dueña de nada).

TRAMPAS PREVISIBLES: 1) Que no exista unanimidad. 2) Que la comunidad de propietarios no tiene personalidad; por lo que o se vende sobre la marcha o hay que adjudicarlo a los vecinos como personas a regla de proporción. 3) Que subsisten las hipotecas de los pisos sobre el desafectado, hay que hablar con los bancos. (Aunque no hace falta que consientan) O sea que como la nueva finca surge de las cuotas de las antiguas, tiene pequeñas hipotecas en los mismos porcentajes que esas cuotas; ahora bien, no suele haber inconveniente para que los bancos cancelen, pues no es eso lo que hipotecaron. 4) Una trampa más sofisticada es que a veces en los registros confunden a propietario con votante. Quiero decir que para votar basta, por ejemplo, uno solo de los dos esposos en gananciales (no los 2, como para vender); un solo comunero de los pisos en comunidad (para vender todos), etc. en cualquier caso lo que prevé la ley son votantes, no propietarios.

En resumen, el presidente se presentará en el notario con una certificación de este estilo:

“DON FULANO DE TAL, como Presidente de la Junta de Propietarios del edificio nº xx de a calle del Pez, (en funciones de Secretario por no haberse nombrado), CERTIFICA:

Que el día x de x de 2.011 se celebró, en 1ª convocatoria, Junta de Propietarios extraordinaria, en el portal del edificio, previamente convocada por el Presidente con 6 días de antelación a petición de los propios asistentes, siendo la relación de asistentes la siguiente:

1.-Don Zutano Fulanez (DNI …..), propietario del 1ºA, que concurre personalmente. Cuota: x%.

2.-Don Pedro Perez, (DNI….), propietario del 2ªA, que concurre representado por Don Jose Juarez (DNI…), exhibiendo escrito de representación. Cuota: x%.

3.-Don Julio Artimez (DNI…), en nombre de la comunidad de propietarios del 3ºA, (D, D y D), exhibiendo escrito de representación. Cuota: x%. Etc.

Relación de ausentes: 1.-D…, propietario del 1ºA, etc.

El orden del día fue el siguiente: “1º.-Desafectación como elemento común de la vivienda del portero, sita en la entreplanta cuya descripción pasa a ser la siguiente: Finca número veinticuatro.-Piso sito en la entreplanta con destino a vivienda. Mide una superficie util de 50 metros cuadrados y linda, frente, zona de accesos del edificio; derecha, patio de luces; izquierda, calle de situación y fondo, casa nº 23 de dicha calle. Cuota: 12%. 2º.-Señalamiento de nuevas cuotas para los restantes pisos, que pasan a ser las siguientes: 1ºA: 2%; 2ºA: 3%, etc. 3º.-El piso nuevamente creado se destina a su venta a Don…, por precio de facultándose al Presidente para comparecer ante Notario a elevar a público este acuerdo, pudiendo completar descripciones, dar carta de pago y fijar las condiciones del contrato, así como efectuar las modificaciones correspondientes en la escritura de propiedad horizontal. (O se adjudica a los actuales propietarios en la ss. proporción indivisa: A Don…, un 2% etc)

SOMETIDA A VOTACION LA PROPUESTA SE APROBO POR UNANIMIDAD EN SUS TRES PUNTOS. Acto seguido, en el propio lugar de celebración, se redactó el acta de la Junta que fue firmada por todos los presentes”

Y, para que conste, expido la presente certificación en Sanxenxo, a x de x de 2011. El Presidente.

DILIGENCIA.-Para hacer constar que se ha comunicado a los propietarios ausentes la resolución adoptada mediante entrega de copia del acta anterior, efectuada por el Presidente en funciones de secretario y conforme al art. 9 de la LPH, con el siguiente detalle: 1.-A Don…., titular del piso 5ºA, por entrega de la cédula en su domicilio. 2.-A Don … igual 3.-A Don…. titular del piso…, por exposición en lugar público de la comunidad, (portal), por no poder ser hallado. … Habiendo transcurrido 30 días sin que hayan manifestado su discrepancia, debe tenérseles por conformes con la resolución a tenor del art. 17.1º.in fine. EL PRESIDENTE EN FUNCIONES DE SECRETARIO, en Sanxenxo a 30 de junio de 2.011.