Hace años escuché esto: un registrador de la propiedad madrileño, que ponía pegas a un paisano, intentó cerrar la cuestión con esa pregunta. “Oiga ¿es que a usted le crecen las fincas?” Respondió el otro: “Sí, claro”. En Galicia, es un hecho que las fincas engordan. Corrimiento de linderos de propietarios ausentes o desinteresados del terruño, invasión de caminos o vías convertidas en modernas carreteras, descomunación de montes comunes, etc., etc. Al cabo de 10, 20 o 40 años ese es el hecho de la propiedad, el que sirve de base al crédito, al urbanismo expansivo de las ciudades, al sistema fiscal. Por esa nueva superficie daríamos la vida y sin relación alguna con el valor material de dichos terrenos, que a veces es ninguno. Esas leiras del patrimonio familiar constituyen una expansión del yo, pedazos de alma.
Y tras este exordio, vamos con unas pequeñas aclaraciones.
¿QUE NO SE DEBE HACER?1º.-Acudir al Juzgado: El Expediente de Dominio sería la forma deseable de “ampliar” las propiedades. Usted acude al juez con sus pruebas y testigos, le convence y éste ordena registrar su exceso de cabida. Si España fuera EEUU, esta sería una buena idea, pero aquí se enfrenta usted a una Justicia desastrosa que prolongará el procedimiento durante años y cuyo resultado será de lo más imprevisible, a veces delirante.
2º.-Mezclar el procedimiento de “inmatriculación” con el de “exceso de cabida”. ESTO ES GRAVÍSIMO. (Recordemos aquí el proceso de inmatriculación =registrar por primera vez: 2 escrituras de transmisión de una finca-1ª y 2ª-+certificación catastral).
-El error consiste en intentar aprovechar un título antiguo que usted tiene, pongamos una escritura de herencia y “hacer” solo la 2ª escritura, en la que adapta usted al catastro y donde tendrá muchos más metros, ya que éste es más flexible que el registro y se amolda a la realidad social.
Pero la ley solo permite hacer excesos de cabida de FINCAS “YA INSCRITAS” (y la suya aun estaba en proceso de inmatriculación), por lo que no le registrarán ni la finca ni el exceso y a lo peor hasta le mandan de cabeza al expediente judicial de dominio. DESASTRE TOTAL.
3ª.-Aprovechar una inscripción antigua. O sea, la finca u otra parecida pero más pequeña estuvo inscrita a nombre de su padre o abuelo y se interrumpió el tracto porque dejaron de hacerse herencias, donaciones, etc.
Tan pronto mencione eso, ya está usted en el juzgado. Ya sea por la vía directa, ya por la indirecta de acudir primero al notario, ya que el “acta notarial para la reanudación del tracto” está sometida a la aprobación judicial.
¿QUE SE DEBE HACER?
1º.-SI YA TIENE LA FINCA INSCRITA: Hará un acta en el notario acompañando certificación catastral (con la medida -los metros- que usted estime correctos), y que, si quiere, ya le obtendrá el notario por internet. Le registrarán el exceso, excepto en los siguientes casos: 1) “Que la finca proceda de escritura de segregación, división o agrupación, en que se haya expresado con exactitud su superficie”. 2) Que el exceso sea muy gordo o que la finca esté en el centro de Vigo o en la plaza del Obradoiro. En este caso tendrá que volver al notario y hacer un “acta de notoriedad”. Esta “acta de notoriedad” puede ser la regulada en las leyes notariales o registrales (depende de lo que le exijan), la diferencia es:
-En la “notarial” se piden 2 testigos.
-En la “registral” que declaren los colindantes.
El resto del trámite es parecido. Ahora, con su acta en el bolsillo, ya puede volver al registro, donde le registrarán su finca engordada. (Excepto que su finca esté en el Obradoiro, salvo que usted sea el Apóstol Santiago)
2º.-SI NO TIENE LA FINCA INSCRITA:
Seguirá el procedimiento de inmatriculación (ver entrada en este blog) al pie de la letra (DOS TITULOS+CATASTRO), siendo ambos títulos y la certificación catastral exactamente iguales, en especial en cuanto a la medida de la finca.
Si cuenta con antiguos títulos o inscripciones contradictorias, debe valorar con su conciencia si va a revelarlos o no, es decir si considera que se refieren a la misma finca. En caso afirmativo, su lugar está en el Juzgado, en trámites conocidos como “Expediente de Dominio”.
Y tras este exordio, vamos con unas pequeñas aclaraciones.
¿QUE NO SE DEBE HACER?1º.-Acudir al Juzgado: El Expediente de Dominio sería la forma deseable de “ampliar” las propiedades. Usted acude al juez con sus pruebas y testigos, le convence y éste ordena registrar su exceso de cabida. Si España fuera EEUU, esta sería una buena idea, pero aquí se enfrenta usted a una Justicia desastrosa que prolongará el procedimiento durante años y cuyo resultado será de lo más imprevisible, a veces delirante.
2º.-Mezclar el procedimiento de “inmatriculación” con el de “exceso de cabida”. ESTO ES GRAVÍSIMO. (Recordemos aquí el proceso de inmatriculación =registrar por primera vez: 2 escrituras de transmisión de una finca-1ª y 2ª-+certificación catastral).
-El error consiste en intentar aprovechar un título antiguo que usted tiene, pongamos una escritura de herencia y “hacer” solo la 2ª escritura, en la que adapta usted al catastro y donde tendrá muchos más metros, ya que éste es más flexible que el registro y se amolda a la realidad social.
Pero la ley solo permite hacer excesos de cabida de FINCAS “YA INSCRITAS” (y la suya aun estaba en proceso de inmatriculación), por lo que no le registrarán ni la finca ni el exceso y a lo peor hasta le mandan de cabeza al expediente judicial de dominio. DESASTRE TOTAL.
3ª.-Aprovechar una inscripción antigua. O sea, la finca u otra parecida pero más pequeña estuvo inscrita a nombre de su padre o abuelo y se interrumpió el tracto porque dejaron de hacerse herencias, donaciones, etc.
Tan pronto mencione eso, ya está usted en el juzgado. Ya sea por la vía directa, ya por la indirecta de acudir primero al notario, ya que el “acta notarial para la reanudación del tracto” está sometida a la aprobación judicial.
¿QUE SE DEBE HACER?
1º.-SI YA TIENE LA FINCA INSCRITA: Hará un acta en el notario acompañando certificación catastral (con la medida -los metros- que usted estime correctos), y que, si quiere, ya le obtendrá el notario por internet. Le registrarán el exceso, excepto en los siguientes casos: 1) “Que la finca proceda de escritura de segregación, división o agrupación, en que se haya expresado con exactitud su superficie”. 2) Que el exceso sea muy gordo o que la finca esté en el centro de Vigo o en la plaza del Obradoiro. En este caso tendrá que volver al notario y hacer un “acta de notoriedad”. Esta “acta de notoriedad” puede ser la regulada en las leyes notariales o registrales (depende de lo que le exijan), la diferencia es:
-En la “notarial” se piden 2 testigos.
-En la “registral” que declaren los colindantes.
El resto del trámite es parecido. Ahora, con su acta en el bolsillo, ya puede volver al registro, donde le registrarán su finca engordada. (Excepto que su finca esté en el Obradoiro, salvo que usted sea el Apóstol Santiago)
2º.-SI NO TIENE LA FINCA INSCRITA:
Seguirá el procedimiento de inmatriculación (ver entrada en este blog) al pie de la letra (DOS TITULOS+CATASTRO), siendo ambos títulos y la certificación catastral exactamente iguales, en especial en cuanto a la medida de la finca.
Si cuenta con antiguos títulos o inscripciones contradictorias, debe valorar con su conciencia si va a revelarlos o no, es decir si considera que se refieren a la misma finca. En caso afirmativo, su lugar está en el Juzgado, en trámites conocidos como “Expediente de Dominio”.
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