miércoles, 15 de junio de 2011

REGISTRAR LA CASA O LA FINCA

Galicia era un caso único en el mundo en que la mayor parte de la propiedad estaba sin registrar. Ello era debido a una sociedad aldeana en que todos vivían enfrente de todos y era sabido que la finca tal finca pertenecía a José Martínez, porque había sido de su padre, de su abuelo, de su bisabuelo, etc. No hacía falta nada más.
Al contacto con la sociedad moderna y bancarizada, se produjo una especie de explosión atómica. Tener la finca registrada era necesario para obtener un préstamo, sacar una hipoteca, que te paguen la expropiación, urbanizar, declarar una casa o edificio, etc. Al mundo moderno no le valen los juramentos de los vecinos. A todo quisqui le entraron las prisas por registrar, sobre todo si la finca tenía algún valor.
El método normal para obtener el registro sería el EXPEDIENTE DE DOMINIO. Uno va al juzgado y le dice “juez, juez, declare que esta propiedad es mía”. A través de su abogado presenta pruebas, testigos y si convence al juez, este ordena que la finca se inscriba en el Registro de la propiedad. Ya puede venderla, hipotecarla, etc.
El problema surge de que LA JUSTICIA ES UN DESASTRE. Los expedientes se demoran años, los viejos mueren, los hijos se desesperan. Por todo eso lo más usado en Galicia es el MÉTODO ALTERNATIVO de registración, que consiste en demostrar que la finca lleva un tiempo en el mercado, sin problemas. Por ello pasaremos a describirlo sin perder el tiempo en lo demás.

METODO ALTERNATIVO DE REGISTRACION:

Se basa en dos patas:

1ª.-CATASTRO: La finca tiene que estar catastrada a nombre del dueño o del transmitente. ¡Ojo!, lo que se registra es justo lo que está catastrado en términos “enteramente coincidentes”. No valen otras historias. Si a uno no le gusta lo que está catastrado, es ahí donde tiene que actuar, recuérdese por otras entradas que los datos catastrales tienen “presunción de certeza”.

2ª.-DOS TITULOS PUBLICOS, es decir dos transmisiones en documento público (son públicos los notariales y los judiciales). Por ejemplo, 1) Mi vendedor adquiere en escritura de herencia+2) Me vende a mí en escritura de venta// 1) Mi donante adquiere en subasta judicial+2) Me la dona en escritura pública// 1) Mi transmitente adquiere en escritura de disolución de sociedad +2) La adquiero yo en subasta judicial o notarial. Etc.
Uno de esos dos títulos puede ser un ACTA DE NOTORIEDAD, algo así como un expediente de dominio ante notario. Se debe ir al notario del pueblo que corresponda (no vale cualquiera), este pide títulos, un plano de arquitecto técnico, dos testigos, publica y una vez convencido declara la “notoriedad”. Vale igual que una venta, permuta o cualquier otro título y, por ello, tributa en Facenda al 7%.

OBSERVACIONES:

-Como es obvio, la gente trata de “forzar” la registración, provocando la existencia de los dos títulos. Se suele buscar que UNO O LOS DOS TITULOS SEAN GRATUITOS, es decir que no paguen impuestos.
¿Cuáles SON LOS TITULOS GRATUITOS?1.-El contrato sucesorio de APARTACION: Un padre o abuelo entrega una finca a un hijo a cambio de la legítima (Exento hasta 125.000 euros de valor por cada ascendiente, total 250.000, ver entrada correspondiente en este mismo blog).
2.-El contrato sucesorio de MEJORA. Se entrega algo a un hijo o nieto a cambio de la legítima. Exención 250.000, igual que antes.
3.-La HERENCIA PRESCRITA, es decir declarar en escritura algún bien que se tenga por herencia de un pariente fallecido hace más de cuatro años y medio.
4.-La APORTACION a la sociedad de gananciales. Yo tengo un bien por herencia y lo aporto a la sociedad conyugal que formo con mi marido o mujer. ¡OJO!, dada la situación de “hambre fiscal” en que vivimos y aunque el art. 45.I.B.3, RD 1/1993 dice que está “sujeta pero exenta” al impuesto de transmisiones (lo que implica que no se puede aplicar ningún otro), es necesario añadir la siguiente coletilla para que no te la liquiden por donaciones. “Se crea un derecho de crédito a favor del aportante, exigible en el momento de la liquidación de la sociedad conyugal”.
Añadiendo esas “palabras mágicas”, esta exenta cualquier cantidad.

*¡Ojo una cosa es Apartación y otra Aportación!

EJEMPLO PRÁCTICO:

Vamos a poner un ejemplo: Estoy casada y mí padre, fallecido en el 2002, me ha dejado una finca que ya he conseguido catastrar. Haré:
1º.-La escritura de adjudicación de herencia, prescrita (primer título); 2º.-La escritura de aportación a gananciales, exenta (segundo título).
Ya está registrada.

OBSERVACION ESPECIAL:


La jurisprudencia registral considera rechazables los títulos “ad hoc”, es decir los hechos a propósito para registrar. Lo que pasa es que la buena fe se presume, por lo que todos esos títulos que se han citado se podrán usar sin problemas. Debe quedarse uno con la idea de que no hay que forzar demasiado las cosas; en concreto el caso rechazado fue:
1º.-Título: Un hijo cede a su padre una finca por Apartación de legítima (sucedió cuando los padres eran legitimarios, ahora ya no lo son).
2º-Título: acto seguido, el mismo día, el padre vuelve a ceder la finca al hijo por mejora.
Fuera de este caso tan extremo, no hay de que preocuparse. Hay algo de “cinismo administrativo” en esto, pues toda Galicia se registró con ese método y las leyes que establecen tantas prevenciones están más bien pensadas para el resto de España. Téngase en cuenta que al Estado y a la Xunta le interesa que registres tu propiedad ¡así puede embargarte si no pagas esa multa de tráfico!

PROCESO POSTERIOR:


Una vez presentados los títulos en su oficina, el registrador:
-Publica la adquisición 20 días en el Tablón de Anuncios del ayuntamiento. Si alguien “protesta”, solo cabe acudir al expediente judicial.
-Le da efectos limitados a la inscripción durante los dos años siguientes a la publicación del edicto. O sea, durante esa vacación bianual, la propiedad registrada no goza de la plena protección que le da el Estado. Algunos Bancos o Cajas piden aval restringido a esos dos años, si la finca está en esa situación llamada por ello de “inscripción primera”. Pero lo normal es que no pidan nada.

En otra ocasión hablaremos de la AMPLIACION de fincas, o sea el “Exceso de Cabida”, que es bastante más difícil.

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