viernes, 30 de octubre de 2015

LA SEMANA QUE VIENE CAMBIA EL RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD






La semana que viene cambia el régimen de la propiedad en España por efecto de la entrada en vigor de la Ley 13/2015. Los cambios más destacados, son:


PARA REGISTRAR FINCAS (a partir de ya):

1) —GEORREFERENCIA.-Obligatoria cuando se creen o modifiquen fincas, potestativa en el resto de los casos pero teniendo en cuenta que la cabida georreferenciada es preferente a la literaria (la contada: eso de Norte, tal, Sur, cual...). En principio se basará en la certificación catastral y la información geográfica a ella asociada. El Registro constatará si la finca está o no coordinada gráficamente. (existe correspondencia cuando las diferencia de cabida no excedan del 10%)

 —En ciertos casos (agrupación, segregación, “vértices” de la obra nueva), la descripción gráfica georreferenciada podrá ser realizada por Técnico (es decir no-catastral, porque aun no existe, salvo “obra vieja). En EDIFICACIONES hay que acompañar “expresión del archivo registral del LIBRO REGISTRO del edificio, salvo anteriores a 1-1-2000). 


2) EXCESOS DE CABIDA:

El art. 201 de la ley 13/2015 que entra en vigor el 1 de Noviembre próximo, trata de la rectificación de la "descripción, superficie y linderos de las fincas". Es de suponer que su aspecto más conflictivo serán los excesos de cabida. Como advertencia previa, hay que señalar que este procedimiento no es aplicable al aumento de edificaciones, a la concentración parcelaria o a las reparcelaciones urbanísticas (que siguen normativa especiales). Y que no hace falta recurrir a él para cambiar el nombre y nº de la calle al compás de los gustos municipales. Dicho lo cual, vamos al análisis de los diversos supuestos que prevé el art. 201 LH:

a) Las rectificaciones de superficie de HASTA EL 5% no requieren expediente ni certificación catastral, salvo que el registrador las deniegue por dudas fundadas en: 1), haber sido comprobada previamente la superficie exacta (por técnico); 2), la reiteración de rectificaciones del 5%; y 3), proceder la finca de segregación, división o agregación.
b) Las rectificaciones de superficie de HASTA UN 10% no requieren expediente, pero si certificación catastral coincidente. Y que el registrador no tenga ninguna de las "dudas fundadas" antes reseñadas bajo la letra a).
c) Las rectificaciones de superficie de MÁS DE UN 10% requieren Expediente de Dominio, tramitado ante notario hábil conforme arreglo al art. 203 de la LH (click aquí) con las siguientes especialidades:
1.-Puede instarlo el titular del dominio, el de una cuota o el de un derecho real sobre el mismo.
2.-Aportará al notario la "descripción registral" y la "descripción actualizada", aseverando que las diferencias se deben a errores registrales.
3.-También la relación de titulares y colindantes, registrales y/o catastrales.
4.-También la Certificación catastral descriptiva y gráfica. Si aporta certificación alternativa (porque no le convence la catastral), el notario informará al Catastro.
5.-No hace falta acompañar (a diferencia del Expediente Común, el del 203) ni la relación de cargas, ni la propuesta de los términos de su inscripción, ni el apercibimiento de perjuicios, ni la prioridad entre cargas. En cuanto a la certificación que emite el registrador, es un poco más pequeña que la del Expediente Común.
El Registrador, a la vista del expediente, bien suspenderá la inscripción del exceso (motivándolo en que alberga dudas fundadas de que el expediente encubra un negocio traslativo o modificaciones subrepticias de fincas) o bien lo inscribirá, procediendo a notificar a los titulares registrales colindantes.
DIFERENCIAS CON EL RÉGIMEN ANTERIOR A 01/11/2015): Hasta ahora no era preciso el Expediente de Dominio para inscribir los excesos de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueren inferiores a la quinta parte de la cabida inscrita, con certificado o informe de técnico competente.

3) DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA:

El nuevo art. 202 de la LH (que entra en vigor el 01/11/2015) mantiene la dicotomía tradicional para declarar edificios de, o escritura independiente de “Declaración de Obra Nueva”, o aprovechamiento de otro “Título referente al inmueble”, con los consabidos añadidos de la “Licencia”, “Certificación Técnica”, “Seguro Decenal” y la  “Primera Ocupación”.
Las novedades a partir de 1 de noviembre, son:

                          1ª.- Debe constar en la escritura la identificación de las “coordenadas de referencia geográfica” de la edificación. En la práctica, eso quiere decir que el notario de obtener vía Internet y acompañar la “certificación catastral descriptiva y gráfica” donde, si figuran dichas edificaciones, ya están georreferenciadas y, se puede extraer de la misma toda la información necesaria. Caso de que no figuren (por ejemplo, en una edificación no catastrada declarada por “antigüedad y prescripción de sanciones” en base a certificación de técnico), habrá que ir a la representación gráfica alternativa “georreferenciada”, conforme al art. 9.b de la nueva LH.
                           2ª.-Debe aportarse para su archivo en el Registro el “Libro del Edificio”salvo en las edificaciones exceptuadas, es decir las anteriores al año 2.000, cuando entró en vigor esa exigencia por efecto de la Ley de Ordenación de la Edificación.
                           3ª.-Más que nada como curiosidad añadiremos que ahora, además de la “Construcción de Edificaciones”, puede declararse el “Asentamiento de Instalaciones tanto fijas como removibles, de cualquier tipo”. 

4) INMATRICULACIÓN POR DOBLE TÍTULO:

Este es el otro de los dos métodos básicos de registración que subsisten, al haber desaparecido el tercero, el Acta de Notoriedad (desaparecerá el 1/11/2015 por efecto de la Ley13/2015). Consiste en adquirir por título público de quien adquirió por título público (Venta, Herencia, Pacto Sucesorio, Auto de Divorcio, etc.). Diferencias que entran en vigor el 1 de Noviembre: Se regulan en el art. 205 de la nueva LH.


El sistema se basa en dos títulos, a los que llamaremos “el título actual” (el del comprador) y el “título previo” (el del vendedor). Novedades:
1.-Ambos títulos tienen que ser “TÍTULOS PÚBLICOS”. Desaparece por tanto la posibilidad de que el “título previo” fuera solo “título fehaciente”, como por ejemplo una compraventa liquidada de impuestos o una Partilla de Perito.
2.-El “título actual” tiene que ser traslativo. Por eso es dudoso que en el futuro se admita como tal la “disolución de condominio” (que hasta ahora aceptaba la jurisprudencia y liquidaba a un jugoso 1,5%”) y la “aportación a la sociedad de gananciales” (que si tenía causa onerosa, estaba exenta de impuestos).
3.-El “título previo” basta que lo sea de adquisición, por lo que parece que se incluirán las disoluciones de condominio y aportaciones conyugales.
4.-El “título previo” debe tener al menos UN AÑO de antigüedad. Pero no olvidemos que en las herencias la fecha de la transmisión es la del fallecimiento aunque la escritura se haya otorgado ayer.
5.-Entre el título actual y el título previo tiene que haber “identidad en la descripción (de la finca) a juicio del registrador”. Como no se habla de “total coincidencia” como en el ¿antiguo? 298RH y se presenta dicha identidad como algo opinable (“a juicio de”), habrá que pensar que hay un margen, el cual no puede ser otro que una discrepancia en la cabida de más/menos el 5% (el de las rectificaciones registrales). Además ese “a juicio del registrador” contrasta con él “en todo caso” del apartado siguiente.
6.-La descripción (de la finca) en el “título actual” tiene que ser idéntica “en todo caso” a la que conste en la certificación catastral que hay que aportar obligatoriamente.

Final del procedimiento: El Registrador, una vez comprobado que la finca no se superpone total o parcialmente con otras ya registradas o con el Dominio Público, extiende la inscripción y la notifica al poseedor, a los titulares de cargas, a los colindantes catastrales y/o registrales y al Ayuntamiento; y, por último, ordena la publicación del Edicto.

LIMITACIÓN.-Este procedimiento de inscripción está sometido a la limitación de efectos frente a terceros durante dos años desde el Edicto, prevista en el art. 34 de la LH (a diferencia del Expediente de Dominio, de efectos inmediatos).  
 (Si las cosas siguen como hasta ahora, en el 90% de los casos el “título actual” será un Pacto Sucesorio por motivos fiscales . En cuanto al “título previo”, a menudo será una Partija (aunque a partir del 1 de noviembre ya no serán hábiles las Partillas de Perito porque no son "títulos públicos").


5) EXPEDIENTE DE DOMINIO:

A partir del 1 de noviembre próximo el Expediente de Dominio pasa de los Juzgados a las Notarías, al entrar en vigor la ley 13/2015. Las novedades merecen ser estudiadas con calma porque este es el Expediente mediante el cual las propiedades se registran fehacientemente a favor de sus dueños así como, AHORA, los excesos de cabida de +10%. Vamos, pues, con el nuevo artículo 203LH:

UNO

Notario hábil es el del distrito de radicación de la finca/s (pueden ser varias) o de otro colindante. Como los distritos coinciden más o menos con los antiguos partidos judiciales, las opciones son amplias: para fincas de Santiago puedes ir a Coruña. Y viceversa.

DOS

Documentación a presentar al Notario:
1) Solicitud del (presunto) dueño con sus "datos personales y dirección" y  la "descripción literaria" de la finca (Finca Nabal, de 1000 metros, rústica sita en el concello de Ames, que linda Norte, Sur y Este, carretera y Oeste, Felisindo García). ACOMPAÑARÁ:
1.-"Título de Propiedad de la finca". Se refiere al Título escrito de dominio, sea público o privado en el sentido de la LH de 1944. La cosa queda clara al examinar el art. 205, relativo al otro procedimiento de inscripción (por doble título), en el que sí se exige "Título Público". En el 203 se habla de título a secas. Veamos las distintas situaciones:
a) Títulos públicos, o sea escrituras o autos o sentencias judiciales: No problem.
b) Títulos privados escritos: O sea documentos privados de venta (¡ojo: liquidados o exentos del impuesto, o prescritos) o "Partillas de perito" (que normalmente habrán sido liquidadas de Sucesiones o estarán prescritas): No problem.
c) Títulos verbales o inexistencia de título: Hasta ahora el art. 274.2º del RH decía que se acompañaría "Reseña del título o manifestación de carecer del mismo", pero hay que entender derogado el Reglamento por la Ley 13/2015. Por tanto, si no existe ningún título, por pobre que sea, no cabe acudir al Expediente. Algo que provocará, sin duda, la deleznable "fabricación" (va con segundas) de títulos.
2.-Datos registrales y/o catastrales de la finca y colindantes, en particular, identificación y domicilio de sus titulares. En la experiencia galaica de Expedientes de Dominio eso quiere decir la "certificación catastral descriptiva y gráfica" (que ahora obtendrá electrónicamente el Notario) y en la que constan las direcciones de los colindantes a notificar. Dudo mucho que ningún particular vaya a facilitar datos registrales o direcciones alternativas de colindantes.
3.-Identificación de derechos, cargas y acciones reales sobre la finca.-Tampoco este apartado va a tener mucho uso: es inimaginable que aparezca un ciudadano acordándose que sobre la finca pesa un Foro que escapó a la redención de Primo de Rivera. Y si aparece, atención al color verde: lo más seguro es que no sea gallego, que sea marciano.
   ¡Ojo! Si los titulares de cargas (se entiende: "notificados") no aportasen sus títulos al expediente o no los presentasen en el Registro, pueden ver extinguido su derecho al perder "eficacia real" tras la inscripción.
4.-Identificación de arrendatarios y/o poseedores.

TRES

El Notario "levanta acta" con la documentación reseñada y envía copia al Registro para que: a) Expida Certificación de que la finca no está inscrita; b) Practique Anotación Preventiva del expediente de inmatriculación. Lo hará si se cumplen las siguientes condiciones:
1.-Que la descripción contenida en el título se corresponda con la catastral (al no hablarse de "términos totalmente coincidentes" como en el art 298 RH, parecen aceptables variaciones de hasta un 10%, por analogía con el art. 9.b de la LH reformada).
2.-La no inmatriculación de la finca a favor de nadie.
3.-Ausencia de dudas del Registrador sobre la coincidencia de la finca con otra/s inmatriculadas o con el Dominio Público (es criticable que no se facilite un "catálogo" de dudas fundadas, como existe para los excesos de cabida; parece quedar todo a la discreción del Registrador).
La Anotación tiene una vigencia de 90 días, aunque el Notario puede pedir prórroga hasta los 180 días si le viene muy apurado el asunto.

CUATRO

La notificación masiva es el cogollo del expediente, pues se trata de determinar la "notoriedad" de un hecho.

El notario notificará a los interesados de la "relación de titulares"  (con frecuencia, en las direcciones obrantes en la certificación catastral), y, si constan, a los titulares de cargas, a los causahabientes, a los poseedores, al Ayuntamiento de situación. etc. Dice este artículo que la notificación se hará "reglamentariamente", lo que quiere decir que puede seguirse el procedimiento del "correo certificado con acuse de recibo". Además hay que publicar un edicto ("gratuito", dice la ley) en el BOE y, a juicio del Notario, se puede añadir otro en el Tablón del Ayuntamiento.
Ahora solo queda esperar pacientemente UN MES.   

CINCO

Hasta transcurrido UN MES desde la última notificación, el Notario recogerá las alegaciones y pruebas que se le presenten. Pasado el plazo, RESUELVE:

--Si se produce OPOSICIÓN CON EXPRESIÓN DE LA CAUSA EN QUE SE FUNDE: Concluye el expediente, archiva las actuaciones y da cuenta de ello al Registrador.
--Si no se produce oposición, accede a la pretensión del solicitante, hace constar LA FALTA DE OPOSICIÓN y remite copia al Registrador.
Los Notarios dirán que esta última es un Acta de Resolución, distinta y con número diferente del Acta de Trámite.

SEIS

El Registrador, caso de calificación positiva, extiende la inscripción del dominio y ordena la publicación de un Edicto (¡gratuito, oiga!) en el BOE. Los interesados conservan la facultad de ejercitar sus derechos en el Juicio Declarativo correspondiente.

SIETE

Este procedimiento no tiene la limitación de efectos de dos años respecto de terceros, como sí tiene el de inmatriculación por doble título.






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